El derecho de acceso a la vivienda es un derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales. Fue receptado en el Código Civil y Comercial de la Nación, Ley 26.994 en el Libro Primero, Título III -Bienes-, Capítulo 3 -Vivienda-, e introdujo importantes modificaciones: Autoriza la afectación al régimen de protección de la vivienda a favor del titular del dominio sin familia, ya que atiende la situación de la persona que vive sola, y que necesita también proteger un lugar donde habitar; Permite que sea constituido por todos los condóminos, aunque no sean parientes ni cónyuges; Amplía la lista de los beneficiarios al conviviente, y requiere que el conviviente inscripto preste el asentimiento para la enajenación o gravamen del inmueble; La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida; Prevé expresamente la subrogación real, en donde la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada.
ObjetoEl objeto es un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.
LegitimadosLa afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
BeneficiariosSon beneficiarios de la afectación:
a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.
Habitación efectiva
Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.
En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.
Subrogación real
La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.
Efecto principal de la afectaciónLa afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción.
Ejecución por deudas posteriores a la inscripción de la afectación al Régimen de Protección de la Vivienda. Excepciones.
a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;
b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida con la conformidad del cónyuge, el conviviente con unión convivencial o autorización judicial;
c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;
d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.
Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.
Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.
En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.
El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
FrutosSon embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Créditos fiscalesLa vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios (cónyuge, conviviente, ascendientes, descendientes, o en defecto de ellos colaterales dentro del tercer grado que convivían con el constituyente), y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.
Deberes de la autoridad de aplicaciónLa autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
Honorarios
Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.
En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.
La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249 CCyC.
Para iniciar el trámite, el titular deberá concurrir al Registro y entregar una copia simple del título de propiedad, la misma le será reintegrada cuando se retire el trámite finalizado.
El personal del Registro le entregará al usuario una nota, la cual deberá ser presentada en el banco a los efectos que el acreedor hipotecario concurra por intermedio de un empleado con el título original para poder cumplimentar con la inscripción correspondiente.
Si el acreedor hipotecario fuere el Banco de la Provincia de Buenos Aires o el Banco de la Nación Argentina, el usuario, en forma previa deberá requerir a la entidad acreedora un Certificado de Resguardo donde consten los datos del crédito, número de expediente, individualización del inmueble y los titulares de dominio.
La afectación al Régimen de Protección de la vivienda y la desafectación que lo deja sin efecto, puede realizarse por vía administrativa en este Registro de la Propiedad Inmueble, sito en Venezuela 1135 de lunes a viernes de 9 hs. a 13 hs. sin necesidad de asistencia profesional externa, dado que el asesoramiento es brindado por el personal de este Registro en forma gratuita.
Afectación: El trámite es gratuito. Si Ud. requiere la afectación con carácter urgente (48 hs) deberá abonar únicamente el arancel vigente para trámites urgentes.
Desafectación: El plazo común (10 días), abona únicamente el derecho de carpeta de desafectación del régimen, según la tabla de aranceles vigentes. Y, en caso de trámite urgente, se adicionará, además, el arancel correspondiente para dichos trámites.
En el supuesto del trámite de afectación es necesario iniciar el mismo en forma on line, precargando la información solicitada y luego obteniendo un turno web para continuar el trámite en forma presencial.
Al momento de asistir al turno de atención, los titulares de dominio de un inmueble sito en esta Ciudad de Buenos Aires, deben concurrir en forma conjunta a este Registro de la Propiedad Inmueble cumpliendo los siguientes requisitos y munidos de la correspondiente documentación.
- DNI del o de los titulares de dominio en original y fotocopia simple.
- Acreditar el vínculo del titular con los beneficiarios -si los hubiere- en original y fotocopia simple.
- Testimonio/s de dominio inscripto (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.) en original.
Requisitos para la desafectación al Régimen de Protección de la Vivienda.El titular deberá concurrir en forma presencial sin turno previo, en forma conjunta con su cónyuge o conviviente con unión convivencial inscripta, a este Registro de la Propiedad Inmueble, munidos de la documentación que se indica.
- En caso de dominio: DNI del titular y cónyuge o conviviente con unión convivencial inscripta (original y fotocopia simple).
- En caso de condominio: DNI de los titulares (original y fotocopia simple).
- Testimonio/s del título de dominio inscripto (escritura, declaratoria de herederos, adjudicación, subasta, etc.).
- Documento de Afectación administrativa o testimonio notarial de afectación.
- Acreditación del Estado Civil o relación de familia del/los titulares.
a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;
b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;
c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;
d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;
e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249 CCyC.
Deberá presentarse traducida y legalizada por el Consulado Argentino en el país de origen, o con la Apostilla de la Haya.
Recuerde que:
- Una propiedad "afectada" a éste régimen difícilmente sea aceptada como garantía.
- Si usted "afecta" su propiedad bajo el régimen de Protección de la Vivienda, y alguna vez desea vender su propiedad, previamente deberá "desafectarla".
Titular de dominio: acreditar el Estado Civil si correspondiere.
Hijo: Partida de nacimiento del beneficiario o libreta de matrimonio del titular con nacimiento inscripto.
Padre y/o Madre: Partida de nacimiento del titular o libreta de matrimonio del/los beneficiario/s con nacimiento inscripto.
Cónyuge: Partida o libreta de matrimonio del titular.
Conviviente: Unión convivencial conforme a los artículos 509 y 510 CCyC.
Hermano*: Partidas de nacimiento de titular/es y beneficiario/s o libreta de matrimonio de los padres con nacimientos inscriptos.
Tío*: Partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del titular según corresponda y del beneficiario o libretas de matrimonio respectivas. *
Sobrino*: Partidas de nacimiento del titular, del padre o madre del beneficiario según corresponda y del beneficiario o libretas de matrimonio respectivas. *
* Los hermanos, tíos y sobrinos que no sean titulares de dominio sólo pueden designarse como beneficiarios si conviven con el titular.